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上坤地产平开,在敲锣现场,透视新股⑪

发布来源:互联网    发布时间:2020-11-17 20:38

上坤地产平开,在敲锣现场,透视新股⑪(图1)

出品 焦点财经

创业十一载,朱静将上坤地产做到了上市。

11月17日上午9时30分,上坤地产正式在港交所挂牌上市,股票代码6900.HK,是今年下半年“三道红线”公布后第二家完成IPO的房企。

与朱静一起敲锣的是林劲峰,上坤地产的创始投资人,也是朱静在中欧商学院的同窗。二人手举锣锤,在全体高管团队的见证下,共同敲响了上坤地产的上市锣声。

股市开盘后,上坤地产平开,随后股价上下波动,时红时绿。截至当日收盘,上坤地产报2.3港元/股,微涨0.88%,总市值46亿港元。

此次IPO,上坤地产全球发行5亿股股份,每股定价2.28港元,预计总募资净额约10.64亿港元。至于这笔资金的用途,上坤地产拟将60%用于若干现有物业项目的建设成本;30%用于偿还两笔现有计息银行及其他借款;10%用作一般营运资金用途。

在敲锣现场,朱静难掩激动之情,因为这趟上市之旅并不容易,经历过招股书失效的上坤,应该感受颇深。

目前,万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股等企业的招股书已经失效,大唐地产、三巽控股、领地控股、实地地产还在排队等候上市。

相比于他们,上坤无疑是幸运的。在敲锣现场,朱静对香港交易所、部门、中介机构,以及合作伙伴和投资者表达了感激之情,并表示:“上市是上坤的礼,代表着我们从青葱少年,成长为一名百炼青年。”

仅用十一年时间叩开资本市场的大门,上坤地产正青春,是今年上市房企中最年轻的企业。

上坤地产平开,在敲锣现场,透视新股⑪(图2)

辞职创业

创立上坤之前,朱静已在地产圈摸爬滚打多年,曾师从胡葆森,在建业地产工作长达7年,一直做到副后离职创业,积累了丰富的房地产与知识、见解及经验,为之后的发展打下了基础。

2010年,从建业地产离职后,朱静奔赴上海,创立上坤集团,并于当年在上海其首个项目上坤公园天地,以此在房地产行业打开局面。

在朱静创业生涯中,林劲峰发挥了很大的作用。

林劲峰是盈信投资集团的创办人,如今已坐拥百亿财富,创造了连续30年投资不败的神话,是著名的投资人,与股神巴菲特私交甚厚。先后投资了长江电力、 贵州茅台、西凤酒、招商银行、中国银联、朗诗地产、高炉家徽酒集团等企业。

中欧商学院进修时,朱静结识了这位同窗,并得到了林劲峰以及他背后盈信投资集团的投资。如今,在上坤的股权架构中,林劲峰的持股比例仅次于朱静。

上坤地产平开,在敲锣现场,透视新股⑪(图3)

全球发售前,上坤地产股权架构

IPO前,朱静通过Fulva家族信托持有上坤地产50%股权,盈信个人股东通过Ginkgo-BVI持有41.5%股权,汇聚信托持有5%股权。

Ginkgo-BVI是盈信个人股东的持股平台,由林劲峰、梁德惠、张跃、林朝虹、营、刘维林、周耀明、彭金映、孙新锐及朱楚延分别持有79.48%、9.17%、0.89%、6.71%、1.12%、0.40%、0.89%、0.05%、0.54%及0.75%。

而汇聚信托持有的股权,则是上坤地产为限制性股票所留,用作员工的股权激励。

上坤地产平开,在敲锣现场,透视新股⑪(图4)

全球发售后,上坤地产股权架构

全球发售之后,Fulva家族信托持有上坤地产的股权比例稀释为37.5%,Ginkgo-BVI稀释为31.12%,汇聚信托稀释为3.75%。

在上坤地产董事会中,林劲峰为非执行董事,平时很少参与上坤的具体,更像是一位财务投资人的角色。他曾表示,“我不懂房地产经营,只相信朱静,当上坤需要我的时候,我就去全力以赴,协调关系,调动资源,组织资金等等,直到这件事做成。”

如今,这两位曾经的同窗,一个在前冲锋,一个在幕后财务支持,终于将上坤做到了上市。对于林劲峰而言,上坤或许只是其庞大投资版图中的一角,但对创业人朱静而言,这是一种成功的象征。

走出上海

在创业之初的五年里,上坤一直固守上海,朱静曾表示:“做不到上海30强,就决不全国化扩张。” 在朱静看来,只要能竞争最激烈的上海,那么去到任何一个城市,都能很快进入前30强,甚至前20强。

在这五年当中,上坤固守上海,将主要精力用在了打造产品、组建团队和搭建体系等方面,同时也完成了前期的沉淀,巩固并提升其在上海的地位,并于2016年进入上海房企金额排名前30强。

至此,上坤地产开始走出上海,通过首先进军苏州启动了其全国扩张计划,随后又拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区。截至2020年7月31日,上坤地产在8个省市的14个城市建立业务,总土储约410万平方米,其中70%位于长三角经济区。

上海作为上坤的发源地及深耕区域,土地储备量占总土地储备的比重最多,为14.5%,现有土地储备43.9万平米;其次杭州土地储备占比12.2%,宁波土地储备占比13.4%。

同时,上海也是其业绩的主要贡献区域,2017-2019年,上坤地产取得物业收入11.69亿、67.89亿及74.49亿,其中自于上海的占比分别达到100%、100%、60%。具体到项目,收益主要佘山乡村俱乐部、上海坤辉及常熟共筑3家项目公司,分别占总收益的71%、98.9%、86.2%。

财务诟病

从业务版图层面看,上坤地产全国化布局正在有序推进;但从财务层面看,却颇多受人诟病,主要体现在三年负债连续猛降、利润收入不及利息支出、融资成本高等三个方面。

招股书显示,2017-2019年这三年,上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118%,截至2020年4月末,继续降至73.8%。若按照“三道红线”的标准来看,上坤剔除合约负债后的资产负债率为81.8%,短债比为1.4,踩中“三道红线”中的一条。

对于负债率猛降的原因,上坤地产解释道,主要因为保留盈利的增长导致权益总额不断增加;而今年前4月底大幅下降的原因是,计息银行及其他借款减少。

但是,在权益总额增加背后,其非控股权益也在大幅上升。2017年-2019年,上坤地产的非控股权益占权益总额的比例,由3%增长至58.9%。

有业内人士分析道,非控股权益占比较高的背后,说明企业合作的项目较多,净负债率连续骤降不排除其运用了非控股权益,以及其他将负债表外化的方式,让合并报表之后的表观负债率大量下降所致。

亿翰智库也指出,从2017年到2019年这个阶段,由于上坤地产的少数股东权益大幅增加,从2018年的0.1亿元大幅提升至12.0亿元,导致权益总额同比增长184.5%;2019年少数股东权益再次实现58.5%的增长,权益总额随即同比上升52.2%。因此,少数股东权益的大幅增加导致上坤权益总额快速增长,从而实现净负债率下降。

与净负债持续降低形成鲜明对是,上坤地产的融资成本在逐年增加, 2017年、2018、2019年以及2020年4月30日,其计息银行及其他借款的加权平均实际利率分别7.4%、9.3%、9.4%及10.3%。

截至2020年8月31日,上坤的计息银行及其他借款总额为47.61亿元,其中通过信托等非银机构融资金额占比高达75.6%,融资成本介于9%-18%之间。

融资成本高,最直接的体现便是高额的利息支付。2017年-2019年,上坤地产录得净利润分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元;同期,利息支出高达3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元,其利润收入不及利息支出。

本文相关词条概念解析:

地产

地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。简单地说,就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。前瞻产业研究院通过对我国大陆31个地区房地产投资及增速的对比,将这些地区或城市归为四个类别:吸引力市场(房地产投资份额很高,增速较低);明星市场(房地产投资份额较高,增速较高);择机进入市场(房地产投资份额较低,增速较高);观望市场(房地产投资份额和增速均较低)。

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