当前位置:  首页 外汇 详情

是合生创展去年拿地金额的2.3倍,很快有人算了一笔账

发布来源:互联网    发布时间:2020-05-22 23:16

是合生创展去年拿地金额的2.3倍,很快有人算了一笔账(图1)

文 椰兔奶糖

合生创展花了179.6亿元在北京拿地之后,很快有人算了一笔账:

一年利息成本超过10亿,综合地价超过7.2万元 / 平方米,项目总货值约相当于 北京顶豪四年销量的总和。

钱太难赚了,这简直是一次。

算不过来的180亿

根据《大伟看楼市》统计数据显示,2019年,北京成交单价在10.8万元 / 平方米以上的豪宅中,万柳书院、首创禧瑞郡、中骏天宸等15个新建豪宅成交总额在110亿元左右。

据业内人测算,合生创展的项目要买到12万元 / 平方米才能保证不亏本。这意味着,合生创展每年光是要还上利息,就需要凭一己之力卖出15个顶豪项目的业绩。

而合生创展在京最大的项目—霄云路八号从2009年第一次开盘至今都还处在期。2019年,霄云路八号的业绩只有13.4亿港元,折合12.3亿元。

东三环的稀缺位置、2.8的项目容积率,意味着分钟寺项目最后的产品形式大概率是城市中心的平层豪宅,这听起来跟霄云路八号的定位很像。

每平米12万的单价,至少200平以上的豪宅面积, 算起来分钟寺项目的总价也大概率落在了2000万到5000万之间,甚至有可能出现 7000万或8000万的产品。在同样的价格段上,市场上还会有恒基的通州地块、融创的海淀地块、中海的造甲村地块即将面世,更别提已经面世且拥有口碑的其他豪宅项目。

至少从目前来看,北京的豪宅市场并不缺少同类型的产品,有钱不必吊死在分钟寺这一棵树上。

借钱买地之后,加速卖楼

179.6亿,是合生创展去年拿地金额的2.3倍,相当于去年全年的营收总和,同时也占到了去年一整年额的84.5%。

作为一家去年才刚刚突破200亿业绩的企业来说,合生创展本身的规模和流都不允许它吃下这么大体量的地。但合生创展又放不下一级带来的拿地优势,借钱拿地成了无可奈何的选择。

为了拿这三块地,合生提前一年多就在准备。

合生创展先后在2019年和2020年发行两次美元票据,至少获得了10亿美元资金储备,但依旧补不上180亿的地价。为此,信托成为合生创展寻求帮助的下一个目标。

此次拿地的三家主体公司—合盈锐恒、合昕辰锐和合宏达盛背后,合生资本控制的合伙企业持股30%,宁波诚车投资合伙企业(有限合伙)则持有上述三家公司的70%股权。而宁波诚车背后站着的是中诚信托。

无论是境外发债,还是借力信托,合生创展能借到的钱都是有成本的,而且并不便宜。

2019年,合生创展的负债总额达到1290.88亿港元,同比增长34%;资产负债率约63.25%,同比增长4.55个百分点。借贷总额也增加了13%至515亿元,借贷成本也从2018年的34.26亿元增加到了43.26亿元,增幅26.27%。

截至2019年12月31日,合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元。而合生创展手持的及短期银行存款(包括已抵押的银行存款)约141.02亿港元,完全不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额。

借钱买地之后, 加速卖楼又成了摆在合生创展面前的唯一出路。

高周转之后的问题

但加速卖楼不是合生创展的风格。在此之前,合生创展擅长的一直都是囤地模式,走的是李嘉诚的投资套路。

合生创展手握超过3000万平方米的土地储备,其中包括许多周期超过十年的项目,骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城都能卖出十年前十几倍的高价,这些项目仍有大量土地处于待状态。就连广州市海珠区的合生TIT科贸园的旧改项目,拿地九年后依旧处于晒地皮的状态,坐等土地升值。

“高溢价、多囤地、慢周转”的模式让合生吃到了足够的土地红利,但也因此被看做是一个不符合现代市场的另类公司。

然而随着房地产进入下半场,调控与限价轮番上场,慢周转也带来了恶性循环:项目消化速度慢,每年高额负债所导致的利息支出吞掉大量的净利润,合生必须快跑才能谋得生路。

为了尽量平摊180亿“高周转”背后的风险,合生创展早在半年多前就开始加快拿地。2019年下半年,合生创展用74亿元先后在江门、广州、杭州、苏州等地积极扩储,同时也积极涉足旧改,拿下了东莞最大规模旧改项目。

合生创展试图通过其他区域的中小型项目来做大规模分摊风险,但3000多万平米的土地,要周转起来并不容易。

分钟寺一个项目想走高周转,重新招兵买马、用新血换速度相对容易。但对于背负庞大待项目的合生创展来说,需要在资金和人才上面建立起豪宅高周转的体系。

变阵只得从集团层面开始。

合生创展需要一个专业的职业经理人团队来重塑逻辑,至少要从企业文化到组织架构上拎出一整套高周转的脉络,或是学泰禾高薪聘请,或是学碧桂园大额分红。但合生创展恰恰 不是一个职业经理人的沃土,曾先后有几任职业经理人因为掌门人过于集权而选择出走。会不会选择职业经理人、会不会用合伙分红留下职业经理人,成为摆在合生创展加速奔跑背后的问题。

模式和架构之外,合生创展面临的另一个考验是亟需迭代的产品力。

过去二十年,合生创展一直以打造“顶豪”产品为主,但豪宅项目本身就面临着去化周期长、去化率低的问题,与高周转的产品逻辑背道而驰。要想加速豪宅,市场、口碑、产品的逻辑缺一不可,最简单直接的方法就是“老带新”

上到企业架构,下到产品逻辑,外谈行业竞争,内论资金压力,合生创展都似乎跟“高周转”这三个字格格不入。

这座曾经的“隐形航母”到底能不能重新跑起来,就只能等待时间来证明了。

本文相关词条概念解析:

合生

合生,宋代盛行的说唱伎艺,也作“合笙”。合生有源于唐代之说。宋高承《事物纪原》引《武平一传》所叙胡人唱合生云:“即是合生之原,起自唐中宗时也,今人亦谓之唱题目。”宋代瓦舍中伎艺人表演的合生是否源于唐代,现代学者还有不同看法。任二北《唐戏弄》中列有《唐宋合生异同表》,做了比较说明,认为唐代的合生源于外来胡伎,属于歌舞戏性质;宋代的合生属于说唱伎艺性质,以谈说为主,间或夹唱。

相关资讯

相关推荐

网友评论