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公募REITs再进一步,多家公募基金公司透露

发布来源:互联网    发布时间:2020-08-11 12:48

时隔2个多月,公募REITs再进一步。8月7日,发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》以下简称《指引》,标志着我国基础设施领域公募REITs试点正式启航。而此前国家已下发REITs项目申报工作,意味着相关REITs项目进入申报阶段。多家公募基金公司透露,已开始紧锣密鼓地筹备REITs业务,争取成为首批试点机构。

聚焦优质基础设施项目

相比征求意见稿,《指引》总体上有一定程度的放宽,对试点项目的要求和申报材料给予更为明确的操作指导。

从产品特征来看,根据《指引》公募REITs是指具备以下特征的产品:80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券(ABS)并持有其全部份额;采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

鹏华基金表示,此前征求意见稿中规定“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额”此次《指引》将公募基金投资ABS,由“一对一”改为“一对多”在操作上增加了灵活度,使得后续扩募增发成为可能。

从期限来看,底层项目时间调整为“原则上不低于3年”德邦基金总经理陈星德表示,如果严格按照先前征求意见稿的精神执行,入池的基础设施项目应3年及以上,这可能会使一些优质的基础设施类资产应用于REITs项目时受到限制。特别是仓储物流、互联网、数据中心等行业发展迅速、需求旺盛,在项目投入后可在短时间内进入成熟期,因此实践中需要结合行业和项目特点,对稳定的期限进行具体分析,不再一刀切,简单地将3年期绝对化。

除了上述变化,相较于征求意见稿,《指引》有部分条款提出了更为明确、谨慎的要求。《指引》中新增两项财务指标作为项目的准入门槛:一是近3年内总体保持盈利或经营性净流为正;二是预计未来3年净流分派率(预计年度可分配流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

陈星德表示,增加这两项财务指标作为项目的准入门槛主要考虑的是,公募REITs是以权益为导向,不同于债权投资的固定回报,也不存在抵质押或担保等增信措施,基金投资人收益与项目预期流直接相关,因此公募REITs项目流的稳定性对于投资者来说至关重要。但上述指标的增加对试点项目提出了更高的要求,缩小了市场可选项目的范围。

两类机构兴趣浓厚

市场对公募REITs期待已久。

自4月30日公募REITs征求意见稿出台后,不少公募基金公司即从业务培训、项目调研、人才招募等多方面紧锣密鼓地开展筹备工作。有公募人士提到,公司内部已做过好几场培训,以便于REITs业务的开展。据了解,有不少基金公司不惜代价,开出高薪吸引人才加入,以便快速组建相关团队。

南方某公募人士表示,无论从REITs本身的发展前景,还是公司的产品线布局战略来看,这类业务都值得重视,公司目前正争取成为第一批REITs试点机构。

与部分公募机构沟通后发现,对公募REITs业务表示出强烈兴趣的机构大致分为两类:一是其母公司或者旗下资管子公司有REITs或类REITs业务的研究或实践经验,相关团队将直接转为负责该类项目。二是希望借助公募REITs实现弯道超车的中小基金公司,他们试图通过打造精品化业务,走“专而美”的发展路线。

但值得注意的是,由于REITs本身有别于其他公募产品,公募人在过程中也面临着诸多有待攻克的难关。

鹏华基金副邢彪表示,REITs这一高度市场化的金融产品,与基础设施这类具有公益性的准公品必然存在磨合、适应的过程,基础设施REITs在逐步落地的过程中也面临着诸多需要克服的困难。比如,绝大多数基础设施资产为国有企业持有,在国资转让过程中涉及的交易、定价、程序相关问题,需要得到国资部门的支持;还有在转让环节涉及的税收问题,也需要得到税政部门的支持;部分基础设施资产的业务涉及民生利益,政府对于基础设施服务的定价考虑了民生利益等外部性因素,如何平衡市场化收益及民生利益也将是个重大的课题;对于在国有体制内的基础设施团队,发行REITs后面临公开的市场化考核,如何安排好考核与激励机制,最大化地激发团队的积极性也需要度的考量。

本文相关词条概念解析:

基础设施

基础设施(infrastructure)是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施,是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。它是社会赖以生存发展的一般物质条件。

项目

项目是具有目标、期限(起点与终点)、预算、资源消耗与资源约束以及专门组织的一次性独特任务。

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